Immobilier

Divorce et crédit immobilier en cours : 3 solutions et la désolidarisation à obtenir

12 septembre 2026 Solène Valadier 8 min de lecture

Un divorce ne met pas fin au crédit immobilier signé à deux. Tant que la banque n’a pas accepté une modification du contrat ou que le prêt n’est pas soldé, chacun peut rester tenu de rembourser les échéances, même si l’un a quitté le logement ou si le jugement de divorce prévoit une autre répartition. Il faut donc régler à la fois le sort du bien, du prêt et la responsabilité de chaque ex-conjoint.

Table des matières

Le prêt continue après la séparation : comprendre la solidarité bancaire

Lorsque deux personnes ont signé un prêt immobilier comme co-emprunteurs, elles sont généralement engagées solidairement envers la banque. Si une mensualité n’est pas payée, l’établissement peut réclamer la totalité de la somme à l’un ou à l’autre, sans tenir compte de l’accord conclu entre les ex-conjoints.

Cette solidarité financière subsiste après la séparation de fait et le divorce. Une convention de divorce, une décision du juge ou un accord prévoyant que l’un des deux paiera seul le crédit organise les relations entre les ex-époux, mais ne libère pas automatiquement celui qui quitte le logement vis-à-vis de la banque. Seule une désolidarisation du prêt formellement acceptée par l’établissement, ou le remboursement total du crédit, met fin à cet engagement.

Ne pas confondre propriété du bien et dette bancaire

La quote-part détenue dans le logement et l’obligation de remboursement sont deux sujets distincts. Un ex-conjoint peut ne plus être propriétaire du bien après un partage chez le notaire tout en restant co-emprunteur du crédit. À l’inverse, il peut continuer à détenir une part du bien sans y habiter. Avant toute signature, vérifiez donc que l’acte de propriété, le prêt et l’assurance emprunteur correspondent bien à la nouvelle situation.

Le risque concret en cas d’impayé

Conserver un prêt commun après la rupture exige une confiance durable, parfois difficile à maintenir. Un incident de paiement peut affecter les deux emprunteurs, compliquer un futur projet de financement et, dans les cas les plus graves, mener à des procédures de recouvrement ou à la saisie du bien. Les mensualités réglées par un seul ex-conjoint peuvent aussi être prises en compte lors de la liquidation du patrimoine. Conservez donc les relevés et les justificatifs de paiement.

Vendre, racheter ou conserver : choisir une issue réaliste

Le bon choix dépend de la valeur actuelle du logement, du capital restant dû, des revenus de chacun, de la présence d’enfants et de la volonté réelle de conserver le bien. Avant d’arbitrer, faites établir une estimation du logement et demandez à la banque le décompte précis du capital à rembourser.

Divorce ou séparation : se désengager d’un crédit co-emprunté : Découvrez les démarches officielles pour demander l’annulation de la garantie co-emprunteur d’un crédit immobilier ou à la consommation.

Solution	Principe	Point de vigilance
Vente du bien	Le prix de vente sert à solder le prêt ; le solde est partagé selon les droits de chacun.	Si le prix ne couvre pas le capital restant dû et les frais, les ex-conjoints doivent financer la différence.
Rachat de soulte	L’un conserve le logement et verse à l’autre la valeur de sa part.	Il doit pouvoir financer la soulte et assumer seul le crédit, avec l’accord de la banque.
Maintien temporaire à deux	Les ex-conjoints gardent le bien et le prêt pendant une période définie.	La solidarité demeure ; un accord écrit sur les dépenses et la sortie future est indispensable.

La vente : une sortie nette, mais à chiffrer avant

La vente permet souvent de rompre rapidement le lien financier. Après le remboursement anticipé du prêt, le reliquat éventuel est réparti dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial ou de l’indivision. Il faut intégrer les frais liés à la vente, les éventuelles indemnités de remboursement anticipé prévues au contrat et le coût des travaux nécessaires pour vendre. Si le logement est détenu en indivision, la vente requiert en principe l’accord des indivisaires, sauf décision judiciaire.

Le rachat de soulte : garder le logement sans garder le risque de l’autre

Le rachat de soulte consiste à indemniser l’ex-conjoint pour sa part dans la valeur nette du bien. Cette valeur se calcule en pratique à partir de la valeur du logement, dont on déduit notamment le capital restant dû, avant de tenir compte des droits de propriété et des éventuelles créances entre époux. Le notaire sécurise le transfert de propriété. La banque examine séparément la capacité de remboursement de la personne qui souhaite conserver le prêt.

La valeur du bien, le capital restant dû, les apports personnels, les mensualités déjà versées et les frais de partage n’ont pas le même poids dans le calcul. Les additionner trop vite peut conduire à une soulte mal évaluée. Mettez chaque poste à plat, documents à l’appui, pour distinguer ce qui relève de la propriété, de la dette et des comptes à régulariser entre ex-conjoints.

Obtenir la désolidarisation du prêt immobilier

La désolidarisation est la démarche par laquelle la banque accepte de retirer un co-emprunteur du contrat. Elle n’est jamais automatique. L’établissement doit vérifier que le co-emprunteur restant pourra rembourser seul le crédit, y compris avec les autres charges de son foyer. La demande de désolidarisation doit donc être préparée avec des éléments financiers précis.

Les éléments examinés par la banque

La banque étudie les revenus stables, les charges existantes, le capital restant dû, la durée résiduelle du prêt, la valeur du bien et les garanties. Elle peut demander une nouvelle assurance emprunteur, une garantie complémentaire, une caution ou une hypothèque adaptée. Si le dossier est insuffisant, elle peut refuser la désolidarisation, même si les ex-conjoints sont d’accord et même si le partage notarié est prévu.

La démarche à suivre dans le bon ordre

Relire le contrat de prêt pour identifier les co-emprunteurs, les garanties, l’assurance et les conditions de remboursement anticipé.
Demander à la banque le capital restant dû et les modalités de désolidarisation ou de reprise du prêt par un seul emprunteur.
Faire évaluer le bien afin de négocier une soulte ou d’organiser une vente sur une base crédible.
Consulter le notaire pour préparer l’acte de partage ou de rachat de quote-part ; l’avocat accompagne les conséquences dans la procédure de divorce.
Signer l’avenant bancaire ou le nouveau financement avant de considérer le co-emprunteur sortant comme libéré.

Lorsque la banque refuse, le refinancement auprès d’un autre établissement peut constituer une solution. Le nouveau prêt rembourse l’ancien et est souscrit uniquement par la personne qui garde le logement. Comparez le coût global du nouveau crédit, des garanties et de l’assurance, plutôt que la seule mensualité.

Le partage du patrimoine dépend aussi du cadre du couple

Le régime matrimonial et les modalités d’acquisition du logement influencent la répartition de la valeur du bien, mais pas l’engagement pris dans le contrat de prêt. Sous un régime de communauté, un bien acquis pendant le mariage est souvent concerné par la liquidation de la communauté. En séparation de biens, les droits dépendent notamment des quotes-parts indiquées dans l’acte d’achat. Le régime de participation aux acquêts appelle également une analyse spécifique au moment de la liquidation.

Pour les partenaires de PACS ou les concubins, l’achat est fréquemment réalisé en indivision. Les quotes-parts prévues dans l’acte notarié constituent alors un repère essentiel. Elles ne correspondent pas forcément à une répartition égale, notamment lorsqu’un apport personnel différent a été mentionné. Les apports, remboursements et travaux financés par chacun doivent être documentés pour éviter qu’un accord amiable ne se transforme en conflit.

Protéger ses intérêts pendant la période de transition

Entre l’annonce de la séparation et la vente, le partage ou la désolidarisation, une organisation écrite limite les malentendus. Précisez qui règle les mensualités, l’assurance emprunteur, la taxe foncière, les charges de copropriété, les travaux urgents et l’occupation du logement. Si l’un reste seul dans le bien, la question d’une indemnité d’occupation peut se poser selon la situation juridique.

Conservez les échéanciers, relevés de compte, appels de fonds et preuves de paiement.
Prévenez rapidement la banque d’un changement d’adresse ou de situation, sans attendre un incident.
Vérifiez les quotités d’assurance emprunteur, qui peuvent devoir être ajustées après la reprise du prêt.
Ne cessez pas de payer votre part sur la seule base d’un accord oral.
Faites formaliser les accords patrimoniaux par les professionnels compétents.

Dans un divorce avec un crédit immobilier en cours, la priorité est de ne laisser aucune zone grise entre la banque, le notaire et les ex-conjoints. Une solution est réellement sécurisée lorsque le prêt est soldé ou que la banque a confirmé par écrit la libération du co-emprunteur sortant.