Taxe d’ordures ménagères du locataire : qui paie, quoi justifier et quels frais exclure ?

En location, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pose souvent la même question : qui la paie réellement ? Le propriétaire la règle avec sa taxe foncière, puis peut en récupérer le montant auprès du locataire, car il s’agit d’une charge locative récupérable. Cette récupération reste encadrée, avec un justificatif à fournir, un calcul précis et des frais à exclure.

TEOM en location : ce que paie le propriétaire, ce que rembourse le locataire

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, souvent abrégée TEOM, sert à financer le service public de collecte des déchets. Elle est liée au bien immobilier et figure sur l’avis de taxe foncière du propriétaire. C’est donc bien le propriétaire qui la paie d’abord à l’administration fiscale.

Dans une location, la TEOM peut ensuite être demandée au locataire. Le principe est simple : le service de collecte profite à l’occupant du logement. Cette récupération est prévue par le décret du 26 août 1987, qui liste les charges locatives récupérables, et s’inscrit dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989, notamment pour la régularisation des charges.

Le locataire ne rembourse pas la taxe foncière dans son ensemble. Il rembourse seulement la part correspondant à l’enlèvement des ordures ménagères, et uniquement pour la période pendant laquelle il occupe réellement le logement.

Les frais de gestion ne sont pas récupérables

Un point demande une vigilance particulière : les frais de gestion qui peuvent apparaître sur l’avis de taxe foncière ne doivent pas être refacturés au locataire avec la TEOM. Seule la taxe elle-même est récupérable. Si le bailleur transmet un montant global, le locataire peut demander le justificatif qui permet de vérifier que ces frais ont bien été exclus.

Comment le montant de la taxe est calculé et pourquoi il varie autant

La TEOM ne dépend pas du nombre de sacs-poubelles jetés par le foyer. Elle repose sur la valeur locative cadastrale du logement, à laquelle s’applique un taux voté localement par la collectivité. Ce mode de calcul explique pourquoi deux logements proches peuvent générer des montants différents selon la commune, le quartier ou les caractéristiques cadastrales du bien.

La liste officielle des charges locatives récupérables : Consultez la fiche officielle sur les charges que le locataire doit payer, avec les textes de loi et la liste complète des charges récupérables.

Les écarts peuvent être marqués. En 2025, le montant moyen de la TEOM est de 144 euros par ménage, avec une hausse de +7 % par rapport à 2024 et de +20 % en 5 ans. Certaines villes affichent des niveaux très différents : 217 euros à Paris, contre 70 euros à Brest. Ces chiffres donnent un ordre de grandeur, mais ils ne remplacent pas la vérification sur l’avis de taxe foncière du logement concerné.

Pour lire la TEOM correctement, il faut suivre chaque étape. La collectivité organise la collecte et vote un taux, l’administration fiscale applique ce taux à une base cadastrale, le propriétaire reçoit l’avis, puis le locataire rembourse la part récupérable. Si un élément est mal lu, par exemple une période d’occupation incomplète ou des frais de gestion inclus par erreur, le montant demandé peut devenir contestable. Le plus utile est donc de vérifier trois points, le taux local, la ligne TEOM sur l’avis fiscal, puis le prorata dans le décompte de charges.

Récupération par le bailleur : justificatif, régularisation et délai de 3 ans

Le propriétaire peut récupérer la TEOM de deux façons principales, lors de la régularisation annuelle des charges ou après réception de son avis de taxe foncière s’il adresse un décompte au locataire. Dans tous les cas, la demande doit rester claire et accompagnée d’un justificatif.

Le justificatif à demander ou à fournir

Le document de référence est l’avis de taxe foncière, sur lequel figure la ligne relative à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Le propriétaire n’a pas à communiquer l’ensemble de ses informations fiscales, mais il doit permettre au locataire de vérifier le montant réclamé. En pratique, une copie ou un extrait lisible peut suffire, à condition que la ligne TEOM, le bien concerné et l’année apparaissent clairement.

Si le logement se trouve dans un immeuble comprenant plusieurs lots, le bailleur doit aussi appliquer une répartition cohérente. Pour une colocation avec bail unique, le montant est généralement intégré aux charges du logement puis réparti entre colocataires selon les règles prévues entre eux. Pour des baux séparés, la répartition doit rester justifiable et proportionnée à l’occupation ou aux modalités prévues.

Le délai pour réclamer la TEOM

Le bailleur dispose d’un délai de 3 ans pour réclamer au locataire une charge récupérable, dont la TEOM. Une demande tardive n’est donc pas forcément irrégulière si elle reste dans ce délai, mais elle doit toujours être justifiée. Le locataire peut demander le détail des années concernées, les avis correspondants et le calcul appliqué.

En cas de départ en cours d’année, le montant doit être calculé au prorata du temps d’occupation. Par exemple, un locataire présent six mois ne doit pas supporter la totalité de la taxe annuelle, sauf situation contractuelle très particulière qui resterait contestable si elle contredit le principe des charges récupérables liées à l’occupation réelle.

À vérifier côté locataire : la ligne TEOM, l’année, l’adresse du bien, l’exclusion des frais de gestion et le prorata d’occupation.

À préparer côté propriétaire : l’avis de taxe foncière, le décompte de charges, la méthode de répartition et la date de la demande.

En cas d’erreur : demander une correction écrite avant le paiement ou la régularisation définitive.

TEOM ou REOM : la différence change la manière de payer

Toutes les communes n’appliquent pas la TEOM. Certaines utilisent la redevance d’enlèvement des ordures ménagères, ou REOM. La différence est importante, car la logique de facturation n’est pas la même.

Point comparé	TEOM	REOM
Support de paiement	Figure sur la taxe foncière du propriétaire	Facture liée au service de collecte
Base de calcul	Valeur locative cadastrale et taux communal	Modalités fixées par la collectivité, parfois selon le service rendu
En location	Payée par le propriétaire puis récupérable sur le locataire	Peut être facturée directement à l’occupant selon l’organisation locale
Où vérifier	Avis de taxe foncière et mairie	Mairie, intercommunalité ou service déchets

Pour savoir quel système s’applique, le plus simple est de consulter l’avis de taxe foncière si vous êtes propriétaire, ou de demander au bailleur le justificatif s’il vous réclame une somme. Le locataire peut aussi contacter la mairie ou l’intercommunalité compétente pour connaître le mode de financement du service déchets sur la commune.

Il existe aussi des systèmes incitatifs ou des modalités locales particulières. Elles ne changent pas le principe de base : une somme demandée au locataire doit correspondre à une charge liée au logement, être justifiée et ne pas inclure d’éléments non récupérables.

Que faire en cas de désaccord sur la taxe réclamée ?

Un désaccord sur la taxe sur les ordures ménagères se règle souvent par une vérification méthodique. Avant de refuser le paiement, mieux vaut demander par écrit les pièces et le détail du calcul. Cela évite un conflit inutile lorsqu’il s’agit simplement d’un oubli de justificatif ou d’un prorata mal appliqué.

Les bons réflexes pour contester sans bloquer la situation

Le locataire peut demander l’avis de taxe foncière ou un extrait lisible, vérifier que le montant correspond bien au logement occupé, contrôler la période d’occupation et s’assurer que les frais de gestion ne sont pas inclus. Si la demande concerne plusieurs années, chaque année doit être détaillée séparément.

Le propriétaire a intérêt à présenter une demande transparente : montant initial, frais exclus, part imputée au locataire, période concernée et solde après provisions déjà versées. Cette présentation limite les contestations et sécurise la régularisation des charges.

Si aucun accord n’est trouvé, les parties peuvent conserver leurs échanges écrits, demander conseil à une commission départementale de conciliation lorsque la situation s’y prête, ou solliciter un professionnel du droit. Dans la majorité des cas, le point décisif reste le même : une TEOM récupérable doit être prouvée, correctement ventilée et réclamée dans le délai applicable.